Posse, propriedade e regularização fundiária: quando a terra não tem papel

A insegurança sobre a terra acompanha o Brasil desde o período colonial. Em tese, todo imóvel deveria estar registrado no cartório de registro de imóveis. Na prática, convivem três situações:

• Propriedade registrada: a situação ideal do ponto de vista jurídico.
• Posse: alguém ocupa e usa o imóvel, que pode estar registrado em nome de outra pessoa ou não estar registrado.
• Propriedade não registrada: há um negócio ou uma herança, mas o título nunca chegou ao cartório.

Das Sesmarias à Lei de Terras de 1850 e às leis recentes de regularização, o país tenta há séculos resolver esse problema. Ele continua grande, nas periferias das cidades e no campo.

Falta de papel não é o mesmo que ilegalidade

A moradia adequada é reconhecida como direito humano pela Declaração Universal dos Direitos Humanos (art. 25) e pelo Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (art. 11). A Constituição a inclui entre os direitos sociais (art. 6º). Por isso, a regularização fundiária é tratada como um instrumento para garantir direitos, e não apenas como um procedimento burocrático.

O que é posse

O Código Civil considera possuidor quem exerce, de fato, algum dos poderes inerentes à propriedade, como usar ou cuidar do bem (art. 1.196). A posse é protegida por si mesma, mesmo sem título, porque o direito quer evitar que conflitos sobre a terra sejam resolvidos pela força.

Quem ocupa um imóvel de forma pacífica e contínua constrói uma situação que a lei protege, inclusive contra terceiros. Com o tempo, essa posse pode se transformar em propriedade pela usucapião. A boa-fé também importa: o possuidor de boa-fé tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que fez no imóvel (art. 1.219).

O que é propriedade

O Código Civil não define propriedade, mas descreve os poderes do proprietário: usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem o possua injustamente (art. 1.228). Esses poderes não são absolutos. A propriedade deve ser exercida de acordo com suas finalidades econômicas e sociais, preservando a flora, a fauna, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico (art. 1.228, § 1º).

A lei vai além: quando uma área extensa é ocupada de boa-fé, por mais de cinco anos, por um número considerável de pessoas que ali realizaram obras de interesse social e econômico, o proprietário pode perder o imóvel mediante indenização (art. 1.228, § 4º).

Caminhos para regularizar

• Usucapião especial urbana: quem ocupa como moradia uma área urbana de até 250 m², por cinco anos sem interrupção e sem oposição, e não tem outro imóvel, pode adquirir a propriedade (Constituição, art. 183, e Código Civil, art. 1.240).
• Reurb: a Lei nº 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018 criaram a Regularização Fundiária Urbana, que permite regularizar núcleos inteiros, com regras próprias para a população de baixa renda.
• Imóveis rurais: o cadastro no Incra (SNCR e CCIR) e o Cadastro Ambiental Rural (CAR) são passos básicos. Para assentados da reforma agrária e pequenos produtores em terras da União, há programas de titulação, e o Terra Brasil oferece crédito para a compra de terra.

Por que isso importa

Com o título, a família ganha segurança para investir na casa, deixar herança e acessar crédito. O produtor rural passa a acessar financiamento e programas públicos. E a regularização também é uma estratégia ambiental: para obter o título, os ocupantes assumem as obrigações do Código Florestal e se tornam parceiros na recuperação da área.

Quem vive ou produz em terra sem escritura deve guardar tudo o que comprova a ocupação ao longo do tempo: contratos, recibos, contas de consumo, carnês de imposto, fotografias e o contato de vizinhos que conhecem a história do lugar. Esses documentos costumam ser decisivos em qualquer procedimento.

Este artigo adapta e atualiza um trecho do trabalho de conclusão de curso Meio Ambiente e Produção: Desenvolvimento Sustentável Aplicado a Atividades Econômicas (Zumbi dos Palmares, 2023), de Lucas Cerqueira. Tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica de um caso concreto.